Ponovno o stanovanjski problematiki

Stanovalci študentskega doma Akademski kolegij so v leto 2019 stopili z negotovo nogo. Po zaključenem denacionalizacijskem postopku za poslopje na področju Baragovega semenišča se je namreč sprožil proces, v katerem je upravljanje stavbe in s tem tudi študentskega doma, počasi začela prevzemati Mestna občina Ljubljana. To pomeni, da se bo nekoč neprofitna najemnina v višini 2,70 evra na kvadratni meter zvišala na tržno primerljivo ceno osmih evrov na kvadratni meter. Logika občine je takšna, kakršna je logika vsakega - v narekovajih rečeno - “dobrega gospodarja”, ki želi za poslopje, ki ga ima v lasti, iztržiti kar se da visoko rento, da bi s tem ne le pokril vzdrževalne stroške, ampak tudi dodatno zaslužil. Baragovo semenišče je opredeljeno kot poslovna stavba in ne kot stanovanjska stavba, zato je omejevanje najemnine že v tem primeru podrejeno vsakokratnim, kot se rado reče, tržnim “optimizacijam”. Mestno občino Ljubljana veže “prisilni zakon konkurence”, ki določa, da različne nepremičnine stopajo v razmerje, v katerem ob povečanem povpraševanju naraščajo same najemnine.

Prerazporejanje profitne stopnje, ki bo s tem nastala, bo tako v rokah samega občinskega proračuna Mestne občine Ljubljana. Ta z njim načrtuje dodaten priliv sredstev za investicije v “grandiozno” obnovitev Baragovega semenišča, ki bo tako postalo kulturno veleumsko središče. Ideja obnovitve seveda ni slaba, težko je namreč zanikati, da je stavba, v kateri je danes študentski dom, vredna obnove. Preteklo prerekanje med državo in cerkvijo o lastninskih pravicah ob začetku denacionalizacijskega postopka leta 1991 je botrovalo temu, da nobena od strani ni hotela vložiti sredstev v obnovo Baragovega semenišča, vsaj ne tako, da bi ena izmed strani izplačala drugo za stroške same obnove. Danes se dolgoletno pomanjkanje investiranja kaže v dotrajani opremi, ki prepreda to poslopje.

Študentski domovi Ljubljana so nastanjenim študentom sicer zagotavljali neprofitno najemnino, s katero so lahko poplačali obratovalne in tekoče stroške stavbnega zemljišča Akademskega kolegija. Ta je gledano s perspektive najemnin v ostalih študentskih domovih eden najcenejših domov v državi. Vseeno so lahko v njem študentje spletli dobre medsosedske odnose, kar se kaže tudi v medsebojni komunikaciji v njihovi Facebook skupini, v kateri pogovori potekajo skoraj na način samoupravnega organiziranja, čeprav formalno niso lastniki svojih nastanitev. Takšne in podobne tipe komuniciranja lahko zasledimo sicer tudi v drugih študentskih domovih po Sloveniji. Ne bi pa veliko zgrešili, če bi rekli, da ta komunikacija obstaja prav tako v večjem delu blokovskih ali četrtnih skupnosti, v katerih je seveda stopnja povezovanja odvisna od časa njihovega obstoja. Ko so te enkrat razbite, lahko rečemo, da so posamezniki ne le postavljeni pred izgubo prej spletenih socialnih mrež, ampak tudi prisiljeni podleči raznoraznim pritiskom na najemniškem trgu.

Ministrstvo za izobraževanje, znanost in šport, krajše MIZŠ, se je v primeru končanega postopka denacionalizacije spustilo v debato z ljubljansko občino, v kateri je bil zmagovalec skorajda že vnaprej znan. Država ob pomanjkanju stanovanjske politike niti nima interesa vlagati v njen dostojen razvoj ali pa je sam proces sprožen šele potem, torej ko se že pojavi akutno stanje na področju dostopnosti stanovanj. Če gledamo področje študentskih domov, je MIZŠ od leta 2010 pa do leta 2018 vložil v njihovo izgradnjo, odkupe in obnove okoli 34,5 milijona evrov.

Vendarle pa je namen študentskih domov specifičen. Namenjeni so predvsem začasni nastanitvi študentov, katerih vključevanje v proces študija se vsako leto demografsko rahlo spremeni. Gre torej za dokaj zaprt sistem ponudbe, vezan na sam študijski proces. Ni čudno, da lahko ob pomanjkanju študentskih domov takšno stanje izkoristijo razni zasebni študentski domovi ali najemodajalci. Študentom se ob vključevanju v proces študija verjetno ne da še dodatno ukvarjati s samim iskanjem sob, zato prav hitro pristanejo na različne, recimo jim kar oderuške prakse najemnih ponudb. Renta, ki jo v takšnih primerih poberejo najemodajalci, pa je le malokrat namenjena investiranju v obnovo najemniških stanovanj, ampak v večini primerov služi najemodajalčevi potrošnji izven te sfere.

Hkrati si je težko predstavljati, da bi v procesu odraščanja in osamosvajanja študenta ta bil zadovoljen s ponudbo dvoposteljnih apartmajev, kot jih nudijo študentski domovi ali pa razni najemodajalci, ki želijo dani prostor karseda racionalno izkoristiti. Lahko bi rekli, da včasih celo ponudniki počitniških apartmajev te bolje notranje opremijo in v njih zagotavljajo boljše bivanjske pogoje. A dani pogoji najema zaradi prisilne konkurence študentu ne puščajo ravno prevelikega manevrskega prostora, hkrati pa prav tako rastejo najemnine, ker pač lahko, ne da bi se ob tem obnavljalo samo infrastrukturo.

Imamo torej problem čiste psihične stiske študentov, problem prisilne konkurence in prav tako problem dotrajane bivanjske opreme. Dotaknimo se še problema tako imenovane “turistifikacije”, kot se rado reče povečanemu osredotočanju mestnih oblasti na razvoj turistične ponudbe v strateških načrtih. Občine so odvisne od turističnih migracij znotraj samega mesta in s tem posredno polnijo svoj proračun. Pri tej problematiki se rado omeni spletno platformo za kratkoročne najeme AirBnb. Vendar ali je res problem v AirBnbju? Ta sicer prispeva k zaostrovanju konkurenčnih razmer znotraj neke stanovanjske problematike, kar lahko posamezni najemodajalci hitro izkoristijo. Bolj kot prepoved ali kaznovanje najemodajalcev takšnih spletnih platform bi lahko te služile optimizaciji in popisu praznih stanovanj, na primer v Ljubljani. S tem bi lahko državna stanovanjska politika dobila uvid v najemniški trg in ga prilagodila razmeram pomanjkanja ponudbe stanovanj za prebivalce posameznih občin, seveda z obdavčitvami, primerno obvezo o obnovi in dostojnih dolgoročnih najemninah. Kajti glede na to, da sama spletna platforma deluje bolj decentralizirano kot navadna ponudba hostlov ali “blokovskih” stanovanj, je tej težko stopiti na rep, da bi s tem prilagodili njene tokove najemniških ponudb.

Na drugi strani pa sta obnova in izgradnja študentskih domov usmerjeni predvsem v zagotavljanje in spremljanje rednih demografskih podatkov o migracijah študentov. Bolj kot v izgradnjo študentskih domov bi se lahko osredotočili na izgradnjo študentskih zadružnih stanovanj, torej ne začasnih, ampak dolgoročnih ponudb. Tako bi lahko, prvič, ponudili študentu možnost izbire, da ostane v kraju, kjer je študiral in kjer si je spletel socialno mrežo, ali pa se prostovoljno preseli drugam, ter drugič, s tem bi zajezili vsakokratno psihično stisko različnih segmentov prebivalstva ob iskanju novih prebivališč. S tem bi se prav tako omejilo sedanjo ponudbo na “črnem trgu” in vsakokratni strah pred morebitno izselitvijo. Tako sistem ponudbe študentskih domov, kot je obstajal do sedaj, kot tudi ponudba zadružnih stanovanj bi lahko v času vpeljave slednjih soobstajala. 35 milijonov, porabljenih v zadnjih devetih letih, bi gotovo lahko bilo, če se izrazimo z ekonomskimi termini, bolje “optimiziranih”.

Kaj je bistvo tega komentarja? Bistvo je v tem, da naj država in občine postanejo “kapitalisti” v pravem pomenu besede in s tem vlagajo v samo dolgoročno stabilnost bivanjske infrastrukture, ne pa da se obnašajo kot stari fevdalni gospodje s svojimi rentniškimi praksami in luksuzno potrošnjo. S tem bi se krepile vzpostavljene socialne strukture ali drugače rečeno samoupravne strukture, s čimer bi se lahko sprožilo dolgotrajno stanje, kot ga z drugimi besedami opisuje ansambel bratov Avsenik:

Na travnikih in ob potokih se povsod kadi,

nad ogljem žarečim pojedina cvrči.

In kaj zato, če zbrani družbi dim v nos tišči,

ko slina se vsem že cedi!